Na edição anterior do Dilema da lavandaria com limpeza a seco, revisamos as possíveis falhas que poderiam surgir associadas à avaliação ambiental preliminar (Fase I) de uma antiga atividade de lavanderia de limpeza a seco. Nesta parte, examinaremos os problemas potenciais associados à diagnóstico inicial dessas áreas potencialmente contaminadas durante a Investigação Confirmatória (Fase II).
A abordagem típica para a Fase II é instalar um punhado de sondagens de solo, coletar uma ou duas amostras de solo de cada perfuração e, potencialmente, uma amostra de água subterrânea. Os resultados podem ser reveladores. No entanto, eles produzem pouca informação sobre a via de exposição primária em antigas propriedades de limpeza a seco, que é através da intrusão de vapor (IV). Então, como devemos abordar esses locais?
Existe, ou existiu milhares de pequenas atividades comerciais de limpeza a seco em todos os EUA – quase todos os bairros tinham uma. A maioria delas são, ou foram, pequenas empresas familiares que começaram nos anos 30, 40 ou 50. Muitas dessas instalações se tornaram lojas “âncora” de pequenos shopping centers que agora estão sendo reurbanizados.
Nesta série de artigos, examinamos as armadilhas das transações imobiliárias envolvendo antigas operações de limpeza a seco. A primeira etapa do processo deve ser a avaliação ambiental preliminar Fase I, conduzida por um profissional ambiental qualificado. A Fase I é uma avaliação de desktop e inspeção do local que fornece ao potencial novo comprador informações sobre preocupações ambientais passadas em uma propriedade geralmente conhecida como “condições ambientais reconhecidas” (REC). Na edição anterior, revisamos as possíveis falhas que poderiam surgir associadas à diagnóstico inicial das áreas potencialmente contaminadas na Fase I de uma antiga atividade de limpeza a seco.
Nesta parte, examinaremos os problemas potenciais associados à avaliação típica da Fase II. A abordagem típica para a Fase II é instalar um punhado de sondagens de solo, coletar uma ou duas amostras de solo de cada perfuração e, potencialmente, uma amostra de água subterrânea. Os resultados podem ser reveladores. No entanto, produzem pouca informação sobre a via primária de exposição, que é a intrusão de vapor (IV). Então, como devemos abordar esses locais?
Vamos examinar os resultados de uma avaliação ambiental confirmatória típica da Fase II para ver se uma abordagem diferente deve ser tomada. Neste exemplo, foi identificada uma antiga atividade de limpeza a seco durante uma avaliação ambiental preliminar da Fase I em 2005. O consultor recomendou uma avaliação ambiental confirmatória da Fase II limitada, que consistia em 4 furos ao redor do edifício. As sondagens foram perfuradas a 15 pés e com varredura VOC usando um detector de foto-ionização (PID). Com base na varredura, uma única amostra (com a maior leitura de IDP) de cada furo foi coletada para análise laboratorial. As análises detectaram tetracloroeteno (PCE) em profundidades de até 15 pés. No entanto, as concentrações não excederam os padrões de contato direto publicados e o local foi considerado adequado para redesenvolvimento.
Em 2008, o local foi demolido e substituído por um complexo de apartamentos. Seu cliente está considerando sua compra e solicita que você conclua uma avaliação ambiental preliminar Fase I. Os materiais para sua revisão da área de trabalho incluem as avaliações anteriores das Fases I e II. A primeira pergunta passa a ser: O risco associado a este local foi suficientemente caracterizado? A resposta é não, pois não foi avaliada a avaliação da via intrusão de vapores (IV), que é o principal fator de risco nos locais de lavagem a seco. A mudança no uso do local, de comercial para residencial, reforça a necessidade de avaliar essa via, pois as concentrações aceitáveis de exposição são menores.
Você relata isso ao seu cliente, mas eles ficam um pouco confusos, dadas as concentrações de PCE previamente estabelecidas no solo e o tempo que passou desde as avaliações iniciais. O cliente gosta desse empreendimento e quer seguir em frente. Dado que as concentrações do solo há quase 15 anos atendiam ao padrão de contato direto, as condições provavelmente não melhoraram? Você não pode avaliar os problemas de IV com base nesses resultados do solo?
Instalação de poços Sub-Slab
É certo que as condições do local podem ter melhorado. No entanto, não é realista avaliar o potencial de intrusão de vapor com base em resultados analíticos de amostras de solos. Isso pode parecer contra intuitivo, até que você considere o seguinte:
- Uma amostra de solo é coletada de um ponto específico no espaço e representa apenas as condições nesse ponto. A menos que direcionado por outros dados, como um levantamento de gases no solo ou outra técnica de caracterização de local de alta resolução, as chances de localizar uma fonte de VOC (e provavelmente maiores concentrações) através de algumas sondagens dispersas são baixas.
- Os resultados das análises de VOC de amostras de solo não podem ser usados para avaliar os teores de vapor do solo. Isso se deve, em parte, ao teor de umidade do solo, que afetará o potencial de volatilização.
Nessa situação, a única abordagem realista para avaliar o potencial de IV é coletar amostras de gases do solo. Uma avaliação completa do percurso da IV, incluindo a re-coleta de amostras de ar interior, pode demorar até um ano a ser concluída em algumas partes do país (se levar em conta as variações sazonais na dinâmica dos edifícios).
Isso o torna problemático para transferências de imóveis. No entanto, a varredura de um local com base apenas no gás do solo pode ser concluída muito rapidamente. Por exemplo, uma malha de 40 a 50 pontos de gás do solo abaixo do piso pode ser instalada, protegida e instalada em um único dia. O processo de varredura contará com um PID ou outro dispositivo semelhante para localizar possíveis pontos quentes. Nesses pontos quentes, uma amostra de gás do solo abaixo da laje é coletada para confirmação e análise. Os resultados das análises de amostras de gás do solo da sublaje podem então ser diretamente comparados com os níveis de triagem de intrusão de vapor publicados pela EPA dos EUA ou sua agência estadual específica.
No exemplo de local discutido acima, um levantamento de gases no solo foi recomendado. Devido à limitação de acesso, uma malha amostral de apenas 8 pontos foi concluída nas áreas de estacionamento ao redor do edifício. O levantamento indicou que existia um ponto quente do PCE embaixo do prédio. Com base nesses dados, o acesso foi concedido e uma amostra de gases abaixo do piso foi coletada no prédio. Essa amostra indicou que o potencial de IV existia e que o dinheiro foi reservado para um sistema de mitigação como parte do acordo de venda.
As atividades de lavanderia de limpeza a seco podem apresentar um risco inaceitável de exposição a solventes clorados através da ingestão de águas subterrâneas contaminadas, ingestão de solos contaminados ou inalação de vapores. Destes, o caminho mais provável é através da inalação de vapores. Devido a isso, a avaliação de um local identificado como uma antiga atividade de lavanderia de limpeza a seco não pode ser concluída a menos que um levantamento de gases do solo tenha sido concluído.