Existem milhares de pequenas operações comerciais de lavandaria com limpeza a seco em todo os EUA – em quase todos os bairros você encontra uma. A maioria delas são ou foram pequenos negócios de família que começaram nos anos 30, 40 ou 50. Muitas dessas instalações se tornaram lojas de pequenos shopping centers que agora estão sendo reurbanizados.
A primeira etapa do processo de reutilização deve ser a Fase I de avaliação do potencial de contaminação de um imóvel. No entanto, muitas vezes esse primeiro passo essencial é solicitado depois que os negócios estão bem estruturados. Como profissional do meio ambiente, nos deparamos com semelhantes a: “Estamos fechando na próxima semana e precisamos de uma avaliação do potencial de contaminação de um imóvel”. O que poderia dar errado…
Neste artigo examinaremos os problemas comuns nas transações imobiliárias envolvendo antigas lavandarias com limpeza a seco. A primeira etapa do processo deve ser a avaliação do potencial de contaminação de um imóvel para indicar as ações que devem ser tomadas para evitar quaisquer problemas ambientais e legais. A avaliação do potencial de contaminação (Fase I), ou avaliação preliminar, é uma avaliação feita usando dados que estão publicamente disponíveis para fornecer ao potencial novo comprador informações sobre preocupações ambientais de atividades que possa ter sido realizada ou estar sendo realizada potencialmente contaminadora. O termo utilizado nos Estados Unidos seria “condições ambientais reconhecidas” (REC).
Fase I
Uma etapa padrão da Fase I da Avaliação Ambiental de um Imóvel é uma revisão de bancos de dados ambientais realizada por meio de um serviço terceirizado. Essas pesquisas em bancos de dados, que normalmente são concluídas dentro de um dia, são muito informativas e geralmente revelam se o imóvel já foi ocupado por uma antiga operação de uma lavanderia de limpeza a seco. Se uma operação de lavanderia for identificada, esta é a primeira pista que mostra indícios de que as “condições ambientais reconhecidas” (REC) está presente na propriedade e que outras ações devem ser tomadas, como a Fase II (Investigação Confirmatória) para avaliar mais de perto as condições da área. Se os prazos estiverem curtos, este relatório de pesquisa de banco de dados pode ser a única ferramenta utilizada para as tomadas de decisão sobre o imóvel. No entanto, este é apenas o primeiro indício de que algo pode estar acontecendo com essa propriedade.
Instalação de poços Sub-Slab
Outros elementos da Fase I (Avaliação Ambiental de um Imóvel) devem ser revistos com muito cuidado, uma vez que podem identificar usos anteriores da propriedade que podem não ter sido identificados apenas na pesquisa na base de dados. Os três elementos mais informativos a serem revisados a seguir são o Alvará de Corpo de Bombeiros, histórico da ocupação, mapas topográficos e fotos aéreas.
O alvará do bombeiro, quando disponível, fornece uma grande quantidade de detalhes sobre as empresas que ocuparam o imóvel no passado, incluindo o nome e/ou atividade comercial, a forma dos edifícios, bem como informações sobre onde os produtos foram armazenados e usados. Muitas vezes, esses mapas são mais informativos do que a fotografia aérea. No entanto, se o imóvel não estiver dentro de um ambiente historicamente urbano ou industrial, sua cobertura pode ser limitada.
Os diretórios municipais são importantes na medida em que fornecem o nome da empresa e, mais o importante, o endereço da operação. Se você tem uma antiga operação de limpeza a seco associada à sua propriedade um centro comercial, não se surpreenda ao ver o nome e o endereço mudarem um pouco ao longo do tempo. Por exemplo, em 1956 – ABC Cleaners foi localizado em 563 Maple Street; em 1975 – Atomic Cleaners foi localizado em 571 Maple Street, em seguida, em 1995 – Super Dry Clean está localizado em 561 Maple Street. Durante a vistoria no local, o profissional ambiental localizou a Super Dry Clean na Rua Maple, 561. As pessoas que montaram os diretórios municipais cometeram algum erro? Provavelmente não. A fotografia aérea pode ajudá-lo a esclarecer isso.
Uma revisão da fotografia aérea pode ajudá-lo a resolver detalhes históricos, porque eles fornecem evidências fotográficas de como o imóvel foi ocupado em um determinado período de tempo. Em geral, tente:
- Obter fotografia suficiente para cobrir o intervalo de anos desde o pré desenvolvimento até os dias atuais;
- Obter fotografias com clareza suficiente para identificar com segurança os edifícios individuais;
Em geral, a clareza está inversamente relacionada à altitude da linha de voo. Quanto maior a altitude do voo, menor o nível de detalhe capturado pela fotografia. Obter a fotografia certa pode levar algum tempo e deve ser pesquisado minuciosamente. A maioria das empresas de pesquisa de bancos de dados terceirizados fornece antenas a um custo adicional, mas nem todas as empresas têm acesso a fotografias de boa qualidade.
No nosso exemplo, não havia mapas de seguro contra incêndio disponíveis. No entanto, parece que a operação de limpeza a seco pode ter mudado periodicamente com base nos diretórios da cidade. Usando as informações dos diretórios da cidade ao revisar a fotografia aérea, foi revelado que, na década de 1950, havia um único prédio semelhante a uma casa localizada no local que teria um endereço de 563 Maple Street (ABC Cleaners). Na década de 1970, a localização daquele prédio, que foi demolido, passou a ser um estacionamento para o atual strip mall, cuja gama de endereços incluía de 561 (Super Dry Clean) a 571 (Atomic Cleaners). A Fase I revelou não uma, mas três CER separadas associadas a antigas operações de limpeza a seco. Esses três REC envolvem a maior parte da propriedade e provavelmente podem se estender para fora do local. O próximo passo é realizar uma a Fase II para entender melhor como essas operações podem ter afetado o imóvel e o entorno. Felizmente para nós, o proprietário anterior conduziu uma Fase II.
No próximo mês, examinaremos a Fase II, o que pode ter sido perdido, como isso pode afetar seu cliente e como planejar o futuro.
Análise de amostras abaixo do piso (subslab)
